Выплаты связи с выходом на пенсию. Увольнение в связи с выходом на пенсию: образец заявления, приказа, записи в трудовой, возраст женщины, мужчины. Сложные моменты с точки зрения кадрового делопроизводства

Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, .

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять , а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса .

Никакие родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтоб распоряжаться не своей собственностью.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении и подписи под этим документом.

Подготовка жилого помещения к сдаче

Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

Главная польза от подготовительный мероприятий:

увеличение стоимости аренды сдаваемой в наем квартиры приблизительно на 15-50%;
сокращение срока поиска квартиросъемщика приблизительно до 1-2 недель .

Существуют даже клининговые компании, которые предлагают услуги по соответствующей подготовке жилых помещений к аренде. Они разрабатывают целые комплексы подобных мероприятий.

Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

приведение в порядок документов на квартиру и погашение всех коммунальных долгов;
подготовка прихожей (косметический ремонт);
подготовка жилых комнат: обновление обоев, потолочного, напольного покрытия (в случае, если ремонтные работы не выполнялись давно);
тестирование и ремонт сантехники (в случае необходимости);
генеральная уборка квартиры;
транспортировка из квартиры личных, ценных или памятных вещей, документов;
меблировка, оснащение бытовыми устройствами (телевизором, холодильником и стиральной машиной);
мойка бытовой техники;
подготовка лифтов и парадной;
удаление запахов и последующий аромадизайн;
интерьерный дизайн (фрагментарный).

Случается, что весь комплекс мероприятий выполнить невозможно по каким-либо причинам (меблировка, оснащение бытовой техникой). Но пункты, касающиеся юридической законности, чистоты и привлекательности квартиры при первом ее осмотре должны быть осуществлены обязательно.

Составление описи имущества в квартире

Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др. вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры , которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов : внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

Грамотно составленная опись, приложенная к такому же договору, станет гарантом сохранности имущества и позволит оценить его состояние после съезда арендаторов.

Поиск квартиросъемщика

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу .

Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

Составление договора с квартиросъемщиком

Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения) . Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды .

Составляя текст документа, можно пользоваться эталоном стандартного договора, в котором прописаны все обязанности обоих сторон, а также добавлять те пункты, которые арендодатель посчитает уместными.

К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

текущий ремонт всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования квартирой или возмещение убытков за свой счет;
обеспечение сохранности квартиры;
самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа;
внесение платы в оговоренное число месяца.

Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
самостоятельную оплату коммунальных услуг;
проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования жильем.

В должны быть отражены и другие условия:

При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

Проверки квартиры после сдачи ее нанимателю

Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов .

Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре .

Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

Есть еще один способ негласного присмотра за квартирой – просьба к соседям понаблюдать за нанимателями.

Временная регистрация квартиросъемщиков

Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней , согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут , можно по месту нахождения.

Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика .

Срок временной регистрации не ограничен законом, а отменяется она автоматически по наступлению крайней даты, указанной при постановке на учет.

Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чем на 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

Налог с доходов арендодателя

Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ , где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

Периодическая сдача любого жилья в аренду с постоянным получением арендной платы приравнивается к предпринимательской деятельности.

Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода .

В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты .
В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года .

Досрочное расторжение договора аренды

Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок .

Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона — Гражданский кодекс РФ.

Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя минимум за три месяца .

Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

невнесения арендной платы;
ненадлежащего использования квартиры;
ухудшения ее состояния.

Видео: Как успешно сдать свою квартиру в аренду?

Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.

На рынке купли-продажи жилья, как правило, больше рискует покупатель: именно у него впоследствии могут отсудить право собственности. В сфере аренды жилья все наоборот: клиенты приходят и уходят, а хозяин жилплощади несет повышенные риски.

Сдача временно свободного жилья в аренду — популярный бизнес или вид подработки для многих собственников жилья. Однако не все наймодатели знают, с какими рисками и трудностями им придется столкнуться, пожелав заработать таким простым и, вроде бы, безобидным образом.

Горячая линия

Прежде всего, с неожиданными осложнениями могут столкнуться собственники, пожелавшие самостоятельно найти нанимателя для своей квартиры. Они должны быть готовы к «шквалу» звонков от потенциальных клиентов в любое время дня и ночи. На отсортировку подходящих нанимателей обычно уходит немало времени — от одного-двух дней до недели. При самостоятельном отборе потенциальных квартиросъемщиков возникает еще одна сложность — как подобрать «правильного» жильца. Начинающему наймодателю очень трудно объективно оценить клиента при первом знакомстве и понять, чего от него можно ожидать, какое прошлое у этого человека, в каких целях он будет использовать чужую недвижимость?

Решением проблемы может стать обращение к опытному риэлтору , специализирующемуся на рынке жилой аренды.

В поисках тишины

Когда наниматель все-таки отобран и заселен в квартиру, возникают уже новые риски, связанные с его проживанием. Часто бывает, что проблемы «приходят» даже не от самих жильцов, а от соседей. Такое случается, если люди, которым вы сдали квартиру, оказались чрезмерно шумными жильцами.

Чтобы подстраховать себя от возможных разбирательств с жильцами и соседями по поводу чрезмерно громко работающего музыкального центра или телевизора, особенно посреди ночи, в договор найма собственник может включить дополнительный пункт, содержащий фразу, что постоялец должен соблюдать закон «Об административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время». Согласно данному документу, ночное время трактуется как период с 23.00 до 7.00. И тогда, при жалобах соседей на шум, наймодатель имеет все основания досрочно расторгнуть договор найма и выселить неспокойных квартирантов.

Незаконный бизнес

Но один из наиболее часто встречающихся рисков на рынке аренды — незаконная пересдача жилья в поднайм. Этот сценарий наиболее вероятен, если владелец квартиры уезжает в продолжительную командировку и в течение долгого времени (от двух месяцев до нескольких лет) не может проводить контрольные проверки квартиры.

Чтобы защитить себя от такого способа мошенничества, собственнику жилья необходимо в обязательном порядке заключать договор найма со своими квартирантами. Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права на такие действия. В таком случае, наймодатель может попросить новых жильцов (поднанимателей), если таковые появились в квартире в его отсутствие, покинуть помещение и предложить им решать все разногласия с теми, кто незаконно сдал квартиру в субнаем.

Немаловажный плюс договора найма — простота его оформления. Заверять его нотариально не нужно, что удешевляет и ускоряет во времени процесс заключения сделки найма жилья. Поэтому пренебрегать такой простой, но обязательной деталью при оформлении сделки не стоит, предупреждают риэлторы.

Неожиданная продажа

Достаточно редко, но встречается на рынке аренды и более опасный способ мошенничества — продажа арендованной квартиры по поддельным документам. «Провернуть» такую операцию гораздо сложнее, чем сдать квартиру в аренду в отсутствие законного хозяина третьим лицам, однако и прибыль с аферы велика. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев. За это время мошенники изготавливают фальшивые документы и ищут покупателей.

Избежать мошенничества по этой схеме можно только будучи особенно бдительным. Никогда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям «на хранение» или для более подробного ознакомления (снять копии с таких бумаг, а потом подделать их очень просто). Во время контрольных проверок в течение первого-второго месяца обращайте внимание: живут люди в квартире постоянно или только наведываются, чтобы передать вам ежемесячную арендную плату. Нелишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит и т. п.

Имущественный риск

Нередки также более мелкие, но все-таки неприятные случаи, связанные со сдачей квартиры в аренду. Одна из таких неприятностей — порча имущества собственника. Особенно сложно будет возместить ущерб в случае, если хозяин документально не зафиксировал, в каком состояние передавал квартиру временным жильцам. В такой ситуации он никак не сможет доказать, что мебель, бытовая техника или оконные стекла были целы или находились в рабочем состоянии до заселения квартирантов. И, соответственно, не сможет получить денежное возмещение за понесенные убытки.

Чтобы защитить себя от такого исхода событий, при заселении нанимателя нужно обязательно составлять акт приема-передачи квартиры. В нем перечисляются все предметы обстановки, которые находятся в помещении (с указанием их количества, состояния, года выпуска, имеющихся на них дефектах и т. д.). При окончательном расчете с нанимателем данная опись поможет собственнику жилья определить, что было утеряно или испорчено за время найма и получить за это компенсацию.

Плата за общение

Важный вопрос, который нужно решить при сдаче квартиры в аренду: как быть с междугородней связью. Сейчас, как правило, квартира не потеряет в цене, если собственник отключит так называемую «восьмерку» и предложит нанимателю пользоваться карточкой оплаты междугородней связи.

В противном случае, если «восьмерка» останется включенной, владельцу недвижимости стоит регулярно проверять счета за телефонную связь, а также факт их оплаты. Это поможет хозяину квартиры избежать огромных неоплаченных счетов за межгород и международные звонки, которые могут обнаружиться в конце срока найма.

Ушли «по-английски»

Риск из той же категории — неожиданный отъезд нанимателя без какого-либо предупреждения. Сбегают квартиранты, обычно, желая избежать оплаты за оставшиеся несколько месяцев договорного периода найма и фактически прожитое в квартире время. Особенно велики могут быть потери хозяев, не берущих арендную плату вперед, а предпочитающих получать ее по факту за уже прошедшие месяцы. Такое, по словам риэлторов, еще встречается среди пенсионеров, проживающих в области, и не имеющих возможности регулярно выбираться в город.

Если в договоре найма указаны лишь паспортные данные квартиросъемщика, а проживает он не по месту регистрации, то найти его будет почти невозможно. Чтобы этого избежать, собственнику стоит постараться получить дополнительные сведения о своем клиенте: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя и т. д. Это позволит наймодателю иметь хоть какие-то рычаги воздействия на своего клиента. Наконец, в договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а действительной стоимости аренды.

Дополнительная защита

Защитить себя от многих других, часто форс-мажорных ситуаций при сдаче жилья внаем можно, приобретя полис в одной из страховых компаний. В таком случае собственник обычно страхует имущество, а также свою ответственность перед третьими лицами (на случай если наниматели зальют водой соседей или иным образом нанесут им ущерб). За чей счет будет куплен страховой полис, договариваются сами стороны. Расходы могут быть поделены пополам, или хозяин квартиры застрахует все за свой счет (благо, сегодня страховка жилья — не самое дорогое удовольствие).

Не лишним будет также получить от жильцов залог и прописать в договоре найма, при каких условиях он возвращается нанимателю полностью, а при каких из него будет вычтено за ремонт мебели, бытовой техники и т. д.

Дополнительный способ обезопасить себя — найти нанимателя через агентство недвижимости . Во время поиска подходящего временного жильца риэлтор обеспечит конфиденциальность контактной информации владельца недвижимости, своими силами обрабатывая поток входящих звонков и договариваясь об удобном для наймодателя времени просмотра.

«Большая часть наймодателей (до 90%) пользуются именно этим способом поиска клиентов, поскольку минусов в нем нет. В агентство не обращаются наниматели-мошенники. Когда агентство представляет интересы хозяина, оно использует хорошо отработанный, проверенный на практике, договор найма. Агентство контролирует сроки сдачи, и помогает разрешать конфликты, если они возникают. К тому же профессионалы помогут объективно оценить объект (так как далеко не все собственники жилья способны сделать это самостоятельно) и правильно его прорекламировать.

В целом, сдача квартиры в аренду относится к категории сложных и хлопотных видов бизнеса, однако, если к данному вопросу подойти «с умом», досконально его изучив, то возможные риски и трудности, связанные с наймом жилья, можно свести к минимуму.

Последнее обновление Май 2019

Иметь несколько жилых помещений не только роскошь, но и нередко головная боль. «Лишнюю» жилплощадь собственники стараются сдать внаём. Это и дополнительная прибыль и какой-никакой присмотр за квартирой.

Попробуем разобраться, как правильно сдать квартиру в аренду, как избежать при этом проблем с недобросовестными жильцами и налоговой инспекцией, как сохранить своё имущество.

Кто может сдавать

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет её собственник. У кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности (выписка из госреестра) на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя. Иначе собственник может в любой момент возразить против такой сделки.

Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от государственного/муниципального органа (кто является собственник, в большинстве случаев это муниципалитет).

Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные жильцы (как члены семьи собственника), то получать их письменное согласие на заключение сделки не требуется .

Но существуют тонкость. Если уже заключен договор найма жилья и собственник или нанимать подселяет других лиц для проживания в жилище, то согласие на такое вселение требуется ото всех заинтересованных лиц (и наниматель и все прописанные с нанимателем люди).

То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев). Таким образом, заключить дополнительный договор найма на свободные площади можно с дозволения первого нанимателя и членов его семьи.

Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.

В том случае, если частными собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя. Либо выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность оформляется у нотариуса.

Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.

На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре. Поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, при судебном споре с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор, как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным (если не заключен на срок менее года, тогда регистрация не нужна и письменной формы договора достаточно для его полной силы).

Когда речь идет о вселении (в том числе прописка, заключение дополнительного договора соцнайма) в муниципальную квартиру, то согласие нужно ото всех прописанных лиц и, естественно, от муниципалитета.

Кому сдать квартиру

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, приведет в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:

Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ. Правда, есть риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика. Он либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
Найти жильца через друзей, знакомых, родственников - наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной. Никакой материальной выгоды Вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.

Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности, наличие долговых или кредитных просрочке и пр. Можно посмотреть информации о человеке в Интернете и из иных открытых источников.

Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле. Но тогда все заботы о жилье ложатся только на Ваши плечи.

Как передавать квартиру

О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.

Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья. Так можно избежать случайных поломок и причинения иного ущерба.

При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), чтобы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.

Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу. Кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.

Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это тоже "воспитывает" нанимателя.

Как оформить аренду юридически

Даже если Вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше оформить эту сделку документально. В этом случае составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). Оформить его несложно. В Интернете масса образцов и вариантов на разные случаи. Можно составить его самостоятельно, обратиться за помощью к юристу или у нас.

Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но и не воспрещается. Как вариант доверить составление и удостоверение сделки нотариусу. Но такой документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами.

В дополнение к договору найма нужно обязательно составить акт приема-передачи сдаваемой квартиры.

В акте подробно описывается техническое состояние всего жилого помещения: наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Нужно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов). Это поможет в дальнейшем собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных жильцов. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры. После чего нанимателю вручаются ключи.

Как правильно составить договор найма

Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, следует соблюсти основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы , остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. А только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:

Дата и место его составления.
Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест и т.д.).
Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
Срок, на который арендуется жилье.
Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без письменного согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя, ведь это его право.

На какой срок заключить договор

Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма - это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.

Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду. Заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Тем более, когда одна из сторон с расторжением не согласна.

Нужно ли регистрировать договор найма

Договор найма квартиры (или аренды жилого помещения) не требует обязательной регистрации в органах Росреестра, если он заключен сроком до одного года (например, на 11-ть месяцев или на полгода).

Если же он заключается на более длительный срок, то такую сделку придется регистрировать. Минус в том, что это обязывает арендодателя готовить пакет документов и платить государственную пошлину за регистрацию. К тому же сведения о сдаче жилья в аренду и получении наймодателем прибыли попадут в налоговый орган. Но, с другой стороны, регистрируя данную сделку, он получает дополнительные гарантии. .

Выгоднее всего заключить договор о найме квартиры с правом последующей его пролонгации и перезаключать его каждый год.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев, о которой мы уже говорили

договор найма можно не регистрировать в Росреестре. Значит нет необходимости тратить время на сбор документов, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме);
наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора.

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма. Ведь о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам).

Сама регистрация договора в росреестре дело не сложное

Обратиться за регистрацией договора можно в течение 1 месяца с момента его заключения (ст. 51 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). В противном случае ожидает штраф в размере 5000 рублей.
Заявителями должны быть две стороны договора (и наймодатель и наниматель или их представители по нотариально удостоверенной доверенности).
Пакет документов представляет собой:
- договор найма с актами передачи квартиры от собственника нанимателю в трех экземплярах;
- паспорта заявителей (для удостоверения личности);
- квитанция об уплате государственной пошлины (размер 2000 рублей, по 1000 рублей с каждой стороны);
- копии документов о собственности на квартиру (договор-основание, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт). Хоть эти документы не являются обязательными к сдаче, но их предоставление ускоряет процесс приемки заявлений и регистрации договора;
- согласия заинтересованных лиц (других дольщиков, залогодержателя и пр.).
Регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней
Документы сдаются в отдел МФЦ.

В регистрации может быть оказано по следующим причинам

квартира, сдаваемая в найм, не состоит на кадастровом учете;
действует ранее заключенный договор аренды на туже площадь;
не представлен полный перечень необходимых документов для регистрации;
договор найма имеет грубые несоответствия требованиям закона.

Плата за съемное жилье

Оплату за наём квартиры, а также условия внесения коммунальных платежей следует подробно расписать в договоре.

Некоторые наймодатели настаивают на залоге в отношении арендной платы. То есть требуют оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.

Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.

Лучше письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога. Это на случай когда жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца решил съехать. Такой вариант нужно предусмотреть в договоре и указать, должен ли будет в данном случае наймодатель вернуть часть арендной платы.

Встречается условие о депозите арендной платы за последний месяц. Схема такова: в первый месяц вносится двойная оплата. А за последний месяц ничего платить не надо, так как депозитный платеж и есть платеж за последний период. Этим депозитом страхуется хозяин квартиры, если постоялец съедет тайком, не заплатив за последний месяц.

О расписках

Передачу любых денег за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму и дату платежа, поставить подписи сторон. Для подтверждения факта передачи часто привлекают свидетелей. Их данные вносят в расписку.

Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй у наймодателя.

Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки (квитанции) о переводе денег владельцу квартиры.

Расторжение договора

Основания и условия расторжения договора найма должны быть прописаны в самом документе.

Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий:

все проживающие с ним лица согласны с таким решением;
наймодатель предупрежден не позже чем за три месяца.

Сдающий квартиру внаём может допустить расторжение договора в одностороннем порядке по следующим основаниям:

наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд, если срок найма менее 1 года;
повреждение или разрушение квартирантами жилья или находящегося в нем имущества;
использование квартиры не по её назначению, например, под офис, склад и т.п.;
систематическое нарушение порядка, причинение беспокойств соседям (нарушитель предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил).

Договор найма может быть расторгнут также и через суд. Инициатором иска может быть как наймодатель, так и наниматель. Причиной обычно служит доведения жилья до негодного состояния либо было признано соответствующими органами аварийным.

Если наниматель не согласен с прекращением договора по инициативе наймодателя, он вправе обжаловать этот факт в суде. Если договор найма жилья заключался на длительный срок, то суд может предоставить истцу отсрочку для устранения допущенных нарушений и выплате долга по оплате сроком до одного года.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Даже если квартира сдается в аренду на короткий срок, это не освобождает наймодателя, получающего от этого выручку, от налоговой обязанности.

Когда аренда на длительный срок и зарегистрирована в Росреестре, то информация о сделке, скорее всего, попадет в налоговую инспекцию.

При краткосрочном договоре утаить факт получения прибыли от аренды легче (по понятным причинам). Но законодатели делать этого не советуют. Те кто попадутся будут вынуждены выплачивать не только налог с дохода за весь срок, но и штраф, и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы и пр.

Когда налоговый долг составит крупную сумму (более 900 тыс. руб.), виновного может ждать уголовное наказание. Вплоть до лишения свободы.

Заключенный договор найма жилой недвижимости является для налоговиков поводом взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. Сообщить об этом может любой недоброжелатель, а также Росреестр по запросу налоговой.

По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января по 30 апреля включительно представить в инспекцию по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошедший год. В ней указывается сумма полученной прибыли, в том числе от сдачи в аренду квартиры.

Налогоплательщику выслать квитанцию о сумме налога никто не будет. Оплачивать рассчитанный НДФЛ следует самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год. Если декларацию не сдать, то за это предусмотрен штра в размере 30 % от суммы налоговой базы, но не менее 1000 руб.

Плате должен быть произведен до 15 июля года , в котором подавалась декларация. За неуплату или просрочку грозит штраф и пени.

Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.

Самозанятость и сдача квартиры

Статус самозянятого гражданина позволяет решать некоторые проблемы в наймовом вопросе.

Во-первых, упрощенное налогообложение . Речь идет о налоговом эксперименте в Москве, Подмосковье, Татарстане и Калужской области . Граждане этих регионов могут зарегистрировавшись через сервис "Мой налог" уплачивать 4% от суммы дохода. Отчетность формируется всё тем же интернет-сервисом "Мой налог". Сумма уплачивается ежемесячно. Никаких деклараций сдавать не нужно. Размер дохода в год не должна переваливать более 2,4 млн. руб. Начало эксперимента показало, что идея была не безуспешной. Таким способом платить за свои доходы удобно и экономно. Уже и другие регионы России изъявили желание присоединиться к эксперименту.

Во-вторых, нет необходимости регистрироваться в качестве ИП . Зарегистрировавшись как самозанятый, гражданин будет платить специальный налог на профессиональные доходы. Этих обязательств достаточно для государства и строго привязывать себя к предпринимательской стезе не нужно. Конечно, если речь идет о сдаче своего жилья, которое насчитывает 1-2 объекта . Если объектов будет большое количество и в наём будет предоставляться и чужие объекты (например, по перенайму или недвижимость, находящаяся в управление). То это уже в чистом виде коммерческая деятельность. Без свидетельства ИП не обойтись.

Для самозанятых предусмотрены налоговые каникулы до 31.12.2019 года (п. 70 ст. 217 НК РФ). Нужно лишь подать уведомление в территориальное ИФНС и указать вид льготной деятельности. К сожалению, аренда жилья не входит в вид деятельности самозанятых, которая освобождает от уплаты налогов. На региональном уровне власти по своему усмотрению могут определять виды занятий, которые подпадут под льготный статус. Но на сегодня ни один регион наём жилья не внес в этот перечень.

Иные виды ответственности

Бывают случаи, когда граждане сдают в аренду сразу несколько принадлежащих им квартир. Такая деятельность признается как предпринимательская. Поэтому, прежде чем сдавать квартиры, требуется получить статус индивидуального предпринимателя. Иначе грядет ответственность по административному (ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовному (ст. 171 УК РФ) законодательству (в зависимости от размера вырученного дохода) за незаконную предпринимательскую деятельность.

Уточним, если речь идет об одной квартире в практике считается, что это деятельность не относится к коммерческой. Это один из видов деятельности самозанятых граждан.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

104 комментария

Каждый человек имеет право после достижения определенного возраста или периода трудового стажа выйти на пенсию.

Право на нее возникает и по другим причинам (например, в силу инвалидности). Вопросы, связанные с пенсией, могут иметь прямое отношение и к трудовой деятельности.

В предлагаемом материале мы расскажем о том, как грамотно оформить увольнение в связи с выходом на пенсию.

Прежде всего, следует упомянуть отечественный Трудовой кодекс (далее – ТК РФ).

В нем прописана процедура увольнения по собственной инициативе сотрудника в случае его выхода на пенсию.

В частности, для этого существуют статьи и В первой из них говорится о том, что трудовой договор прекращается по инициативе сотрудника, а во второй детализированы основания для этого шага.

Также стоит упомянуть и подзаконные акты. Они касаются особенностей оформления кадровой документации (приказов, трудовых книжек и т.д.).

Следует также принять во внимание многочисленные разъяснения от государственных органов. Не последняя роль отводится и судебной практике, включая постановления пленума Верховного Суда РФ.

Жизнь показывает, что по некоторым вопросам, связанным с увольнением, суды могут занимать противоположные позиции.

Особенности увольнения в связи с уходом на пенсию

Достижение пенсионного возраста является основанием для прекращения трудовых отношений.

Напомним, что ныне женщины могут выйти на пенсию в 55 лет, а мужчины – в 60. Если гражданин достиг соответствующего возраста, то это не означает, что он автоматически должен быть уволен.

Какие же особенности, связанные с увольнением пенсионера, перечислены в законодательстве. Если пенсионер работает на условиях бессрочного трудового соглашения, то его нельзя перевести на срочный договор. Поручить пенсионеру другую должность или тип работы можно только с согласия (письменного) последнего.

Несмотря на возраст, пенсионер может быть уволен и . Происходит это в случае с трудовой дисциплиной, ликвидацией компании или сокращением штатов. Например, с человеком могут расстаться за прогул, появление на работе в нетрезвом виде и т.д.

В практике «пенсионного» увольнения существует один спорный момент. Допустим, у человека существует несколько мест работы. Допустим, он увольняется в связи с выходом на пенсию с одного из них. Может ли он потом по такому же основанию оформить прекращение отношений с другими предприятиями?

Законодательство не содержит четких ограничений на этот счет. Однако некоторая судебная практика идет по другому пути. По мнению судей, запись о пенсии должна присутствовать в трудовой книжке только один раз.

Соответственно, каждое последующее увольнение будет по собственному желанию, что чревато отработкой в 2 недели.

Заявление на увольнение можно как напечатать на компьютере, так и написать от руки.

Последний вариант выглядит предпочтительней, поскольку в спорной ситуации человек всегда может доказать, что автором заявления является именно он.

Вначале пишется сторона, которой адресовано обращение (т.е. руководителю предприятия, где работает человек). Дальше приводятся инициалы сотрудника, его должность и табельный номер (если таковой присвоен).

После названия документа («заявление») должна содержаться просьба сотрудника уволить его с работы по собственному желанию с определенного числа. При этом обязательно нужно указать повод для прекращения взаимоотношений – уход на пенсию. В противном случае руководство может заставить отработать традиционные две недели.

Нелишним будет также сослаться в своем заявлении и на нормы трудового законодательства.

Само собой нужно проставить дату написания заявления и личную подпись. В некоторых случаях следует позаботиться о том, чтобы заявление было зарегистрировано в приемной руководителя или кадровой службе. При этом законодательством не предусмотрено, чтобы к заявлению шли какие-либо приложения. Не требуется и подтверждение своего возраста.

Бывает так, что головной офис фирмы находится в другом городе. Тогда заявление надлежит отправить почтой с описью вложения. После этого периодически стоит узнавать о ходе его рассмотрения.

Приказ

Любое увольнение работника, независимо от повода для этого, оформляется приказом.

Для него существует определенный бланк (форма Т-8), которую в свое время утвердил Минстат РФ. Какие же реквизиты должны быть у приказа.

Само собой – это его порядковый номер и дата издания документа. Дальше следуют данные о сотруднике (инициалы, должность, табельный номер).

После этого пишутся причина увольнения (формулировка должна совпадать с ТК РФ) и дата, начиная с которой прекращаются взаимоотношения. В графе «Основания» пишутся реквизиты заявления сотрудника.

Появление приказа означает то, что в трудовой книжке сотрудника будет сделана соответствующая запись. Она состоит из порядкового номера, даты и основания увольнения, ссылки на трудовое законодательство. Завершает запись автографы работника и сотрудника кадрового подразделения.

Отработка

Когда работник ставит вопрос об увольнении на основании собственного желания, он должен заблаговременно известить об этом администрацию компании.

И нужно это сделать не позднее, чем за две недели до предполагаемой даты прекращения трудовых взаимоотношений. Этот промежуток в обиходе принято называть отработкой.

Однако если сотрудник расторгает трудовой договор в связи с уходом на пенсию, то предупреждать об этом заранее работодателя законодательство не обязывает. В этом случае увольнение должно произойти с того числа, которое указано в заявлении гражданина.

Важно в заявлении об уходе четко написать, что это связано с выходом на пенсию.

Если просто указать в заявлении на увольнение по собственному желанию, то у руководства есть все основания заставить сотрудника поработать еще положенные 2 недели.

Документы и расчет

В назначенный день увольнения сотруднику должна быть выдана трудовая книжка, в которую представитель кадровой службы сделает необходимую запись. Кроме того, работника ознакомят с приказом об увольнении. Если гражданин работает в другом городе, то все документы отправляются ему по почте.

В личной карточке работника, которая остается на предприятии, также делается запись об увольнении. Точно также дело обстоит и с лицевым счетом, в котором отображаются данные по зарплате.