นายหน้าเริ่มต้น: สิ่งที่คุณต้องรู้ วิธีเริ่มต้นอาชีพนายหน้า: คำแนะนำทีละขั้นตอน จะเป็นนายหน้าที่มีประสบการณ์ได้อย่างไร

ใครคือนายหน้าและเขาทำอะไร? นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องรู้อะไรบ้าง?

นายหน้าทำอะไรเมื่อขายอพาร์ทเมนต์? งานของนายหน้าเริ่มต้นด้วยการพบปะกับผู้ขายบ้าน เมื่อได้รับคำสั่งซื้อบริการแล้ว เขาจึงตรวจสอบทรัพย์สินและหารือเกี่ยวกับรายละเอียดการขายและความสัมพันธ์กับผู้ที่มีแนวโน้มจะเป็นลูกค้า

อพาร์ทเมนต์ขายผ่านนายหน้าได้อย่างไร และจำเป็นอย่างไร นายหน้าที่ดีจะประเมินไม่เพียงแต่อพาร์ทเมนท์ที่เสนอขายเท่านั้น เขาต้องศึกษาพื้นที่ บ้านที่ตั้งอยู่ บริเวณโดยรอบ และความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน

มีความจำเป็นต้องตรวจสอบอำนาจของลูกค้าในการกำจัดอพาร์ทเมนท์และห้องว่าง

นายหน้าจะต้องได้รับข้อมูลที่ครอบคลุมเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ขาย รวมถึงข้อบกพร่องและปัญหาที่มีอยู่ จากข้อมูลที่ให้ไว้และสถานการณ์ในตลาดสำหรับที่อยู่อาศัยที่คล้ายกัน นายหน้าจะเป็นผู้กำหนดราคาขายของอพาร์ทเมนท์

หลังจากการประชุมและตรวจสอบทรัพย์สินแล้ว พวกเขาจะดำเนินการโดยตรงเพื่อสรุปข้อตกลงกับนายหน้า โดยปกติเอกสารจะจัดทำขึ้นที่สำนักงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์

ตามหลักการแล้ว เอกสารควรเป็นไปตามผลประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย เนื่องจากทั้งนายหน้าและผู้ขายต้องแบกรับความเสี่ยงบางประการ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องกำหนดความแตกต่างของความสัมพันธ์ระหว่างทั้งสองฝ่ายอย่างละเอียดที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

มีความจำเป็นต้องหารือเกี่ยวกับเงื่อนไขการขาย ค่าตอบแทนของนายหน้า จำนวนค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง ความรับผิดสำหรับการละเมิดการทำธุรกรรมหรือการปฏิเสธการทำธุรกรรม

ในการจัดระเบียบ นายหน้าจะต้องมีเอกสารสำหรับอพาร์ทเมนต์และการเข้าถึงสถานที่เพื่อแสดงให้ผู้ซื้อเห็น งานของนายหน้าวิธีการจัดระเบียบอย่างถูกต้องและคำแนะนำทีละขั้นตอนมีดังต่อไปนี้

ค้นหาผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

หลังจากสานสัมพันธ์กับเจ้าของบ้านอย่างเป็นทางการแล้ว นายหน้าก็ดำเนินการค้นหาผู้ซื้อที่มีศักยภาพต่อไป ช่องทางข้อมูลใด ๆ ที่ใช้ในการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับห้องชุดที่จะขาย โฆษณาการขายจะถูกโพสต์ในหนังสือพิมพ์และบนเว็บไซต์โฆษณาทางอินเทอร์เน็ต

หากบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีเว็บไซต์เป็นของตัวเอง ข้อมูลจะถูกโพสต์บนเว็บไซต์ คุณไม่ควรละเลยวิธีการต่างๆ เช่น การลงโฆษณา ขาย การเผยแพร่ข้อมูลในหมู่เพื่อน คนรู้จัก และลูกค้าเก่า

สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงไม่เพียงแต่ว่าจะวางโฆษณาไว้ที่ใด แต่ยังต้องคำนึงถึงว่าจะเขียนอะไรลงไปด้วย ข้อมูลจะต้องสะท้อนให้เห็นอย่างถูกต้องและครบถ้วน

จำเป็นต้องระบุลักษณะหลักและข้อดีของวัตถุโดยย่อและกระชับ ในโฆษณาคุณต้องเขียนข้อมูลติดต่อเพื่อติดต่อกับนายหน้า ในกรณีนี้ไม่ได้ระบุรายละเอียดของผู้ขาย

จะทำข้อตกลงกับนายหน้าได้อย่างไร?

เมื่อพบผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์สิ่งสำคัญคือต้องยอมรับความแตกต่างของการทำธุรกรรมในอนาคตกับแต่ละฝ่าย

โดยทั่วไปขั้นตอนการสรุปจะเป็นดังนี้ นายหน้าจะแจ้งให้ลูกค้าทราบเกี่ยวกับผู้ซื้อที่ตอบรับข้อเสนอนี้

หลังจากได้รับอนุมัติแล้วเขาจะหารือเกี่ยวกับความแตกต่างของการทำธุรกรรมกับผู้ซื้อและยอมรับเงินทดรองจากเขาตามจำนวนที่ตกลงไว้กับผู้ขาย

จากนั้นคุณจะต้องตรวจสอบความพร้อมของเอกสารทั้งหมดที่จำเป็นสำหรับการทำธุรกรรม เตรียมข้อตกลง และกำหนดวันลงนามในเอกสาร

ก่อนการประชุมควรบรรยายสรุปให้แต่ละฝ่ายฟัง เจ้าของอพาร์ทเมนต์และผู้ซื้อจะต้องมาประชุมพร้อมหนังสือเดินทางและเอกสารอื่น ๆ ที่ยืนยันอำนาจและตัวตนของคู่สัญญาในการทำธุรกรรม

สิ่งสำคัญคือต้องหารือล่วงหน้าเกี่ยวกับวิธีการโอนเงินขั้นตอนการลงทะเบียนการโอนสิทธิ์ในการทำธุรกรรมและการโอนอพาร์ทเมนท์ให้กับเจ้าของใหม่

นายหน้าทำหน้าที่เป็นตัวกลางช่วยให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงในความแตกต่างทั้งหมดของการทำธุรกรรมและจัดทำสัญญาอย่างถูกต้อง

ความคาดหวังของลูกค้า

มีข้อดีสำหรับแต่ละฝ่ายในการทำธุรกรรมผ่านนายหน้า เจ้าของอพาร์ทเมนท์ไม่ต้องเสียเวลาลงประกาศขาย ค้นหาผู้ซื้อ หรือเจรจาต่อรองกับพวกเขา

ด้วยการสรุปข้อตกลงในการให้บริการของนายหน้า ผู้ขายต้องการขายบ้านของเขาอย่างรวดเร็วและให้ผลกำไร ผู้ซื้อหวังว่าเมื่อซื้อผ่านนายหน้า การทำธุรกรรมจะมีความชัดเจนตามกฎหมาย ผู้เชี่ยวชาญที่ดีจะดำเนินการตรวจสอบอพาร์ทเมนท์ที่ขายและเจ้าของอย่างเต็มรูปแบบ

เพื่อสรุปธุรกรรม จำเป็นต้องกำหนดว่ามีหรือไม่มี:

• ภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ที่ขาย
• หนี้ที่อยู่อาศัยและบริการชุมชน
• สิทธิของบุคคลอื่นในวัตถุที่ขาย
• ข้อพิพาทเกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์
• อำนาจของผู้ขายในการจำหน่ายอพาร์ทเมนท์

เมื่อสรุปข้อตกลงในการให้บริการ นายหน้าจะรับหน้าที่สนับสนุนธุรกรรมตั้งแต่ต้นจนจบ หากนายหน้าปฏิบัติงานด้วยความรอบคอบ ทุกฝ่ายในการทำธุรกรรมจะได้รับประโยชน์

ผู้ขายและผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องจัดระเบียบกระบวนการขาย จัดทำเอกสาร หรือเจาะลึกรายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ ของธุรกรรมอย่างอิสระ

เพื่อดึงดูดลูกค้า ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จะเสนอบริการเพิ่มเติมนอกเหนือจากการลงทะเบียนการขาย อาจประกอบด้วยการได้รับใบรับรองที่จำเป็นสำหรับการทำธุรกรรม เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของลูกค้าในระหว่างการลงทะเบียน และความช่วยเหลือในการประกันทรัพย์สิน

หากการทำธุรกรรมเสร็จสิ้นโดยผู้รับมอบฉันทะ

ความแตกต่างของการทำงานร่วมกับนายหน้าโดยพร็อกซี

การลงนามในข้อตกลงการขายอพาร์ทเมนต์จะต้องเกิดขึ้นต่อหน้าเจ้าของและผู้ซื้อ แต่เป็นไปไม่ได้เสมอไปที่จะรับประกันการมีส่วนร่วมของลูกค้าในการทำธุรกรรม

หากผู้ขายอาศัยอยู่ในเมืองอื่น ป่วยหนัก หรือมีเหตุผลอื่นที่ไม่สามารถมาปรากฏตัวได้ จะต้องออกหนังสือมอบอำนาจให้กับตัวแทน การมีส่วนร่วมของตัวแทนในการทำธุรกรรมมีความเสี่ยงบางประการ

สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบความถูกต้องของหนังสือมอบอำนาจ ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ และขอบเขตของอำนาจที่มอบให้แก่ตัวแทน

ตามกฎหมายตัวการมีสิทธิบอกเลิกเอกสารได้ตลอดเวลา หากเป็นไปได้ นายหน้าจะพยายามเจรจากับลูกค้าเพื่อให้มาทำธุรกรรมด้วยตนเอง

หากไม่สามารถเข้าร่วมงานได้ คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนเซ็นเอกสารทันทีว่าลูกค้าต้องการลงนาม เป็นการดีกว่าที่จะได้รับการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากเขาเพื่อทำธุรกรรมโดยมอบฉันทะ

ค่าบริการด้านอสังหาริมทรัพย์มีราคาเท่าไหร่?

ค่าใช้จ่ายในการให้คำปรึกษานายหน้าคืออะไร? ข้อดีของการสรุปธุรกรรมผ่านนายหน้านั้นชัดเจน แต่คุณจะต้องชำระค่าบริการของผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสม

ต้นทุนอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับปริมาณงาน ระยะเวลาของสัญญา ราคาการทำธุรกรรม และความซับซ้อนของงาน ราคาสำหรับการบริการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อาจแตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาคของประเทศ

โดยปกติจะกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาขายของอพาร์ทเมนท์ เปอร์เซ็นต์การขายกำหนดไว้ภายใน 2-5%

ห้ามมิให้ระบุค่าตอบแทนเป็นจำนวนเงินที่แน่นอน สิ่งสำคัญคือการระบุรายละเอียดจำนวนค่าตอบแทน ระยะเวลาการชำระ และขั้นตอนการชำระเงิน ลูกค้าต้องมีเอกสารยืนยันการชำระเงินอยู่ในมือ

สิ่งที่ต้องมองหาเมื่อสรุปข้อตกลงกับนายหน้า?

เพื่อให้ความร่วมมือกับนายหน้าประสบความสำเร็จ สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาข้อสรุปของข้อตกลงการบริการด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ

ก่อนจะสรุปควรตรวจสอบตัวตนและคุณสมบัติของนายหน้าก่อน ข้อตกลงที่เสนอให้ลงนามจะต้องได้รับการศึกษาอย่างรอบคอบ อย่าเพิ่งรีบเซ็นทันที สิ่งสำคัญคือต้องใส่ใจในรายละเอียด สะท้อนเงื่อนไขการขายทั้งหมด และการดำเนินการที่จำเป็นจากนายหน้า

สัญญาต้องมีคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์ที่ขาย ต้นทุน ข้อกำหนดเกี่ยวกับความรับผิดชอบของนายหน้า และจำนวนค่าตอบแทน

จำเป็นต้องศึกษาข้อกำหนดเกี่ยวกับความรับผิดอย่างรอบคอบสำหรับการละเมิดข้อกำหนดของข้อตกลง หากข้อสัญญาบางข้อน่าตกใจหรือไม่ชัดเจนก็อย่ากลัวที่จะขอคำชี้แจงหรือชี้แจง นายหน้าสนใจที่จะดึงดูดลูกค้าใหม่เพื่อให้สามารถให้สัมปทานได้

ไม่มีการจำกัดอายุในอาชีพนี้ ทั้งผู้สำเร็จการศึกษาในปัจจุบันและผู้ที่มีประสบการณ์การทำงานมากมายสามารถลองตัวเองเป็นนายหน้าได้

ภาพ: TASS/Interpress/Petr Kovalev

เป็นไปไม่ได้ที่จะได้รับประกาศนียบัตรในฐานะตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือนายหน้าในปัจจุบัน ไม่มีคณะพิเศษที่สอนวิชาชีพนี้ในสถาบันการศึกษาของรัฐ ในเวลาเดียวกัน เพื่อให้บรรลุความสำเร็จ นายหน้าจะต้องเชี่ยวชาญทักษะและความสามารถที่หลากหลาย นายหน้ามักจะต้องเป็นทนายความ นักจิตวิทยา นักการทูต นักวิเคราะห์ และแม้แต่นักออกแบบในเวลาเดียวกัน

อย่างไรก็ตามสิ่งนี้ไม่ได้ทำให้ชาวรัสเซียหวาดกลัว จากข้อมูลของผู้เข้าร่วมตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงดึงดูดเพื่อนร่วมชาติด้วยเหตุผลหลายประการ เราได้เรียนรู้เกี่ยวกับการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จตั้งแต่เริ่มต้น และแหล่งเรียนรู้ทักษะทางวิชาชีพ

ในปัจจุบัน ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงตัวกลางในการแก้ไขปัญหาต่างๆ เท่านั้น ผู้เชี่ยวชาญที่ดีจะต้องเข้าใจสถานการณ์ตลาดในปัจจุบันและมีคุณสมบัติทางกฎหมาย เทคโนโลยี การตลาด และการเงินที่เพียงพอ ศึกษาสภาวะตลาดและทำความเข้าใจแนวโน้มในการพัฒนา ให้คำปรึกษาผู้ขายและผู้ซื้อที่มีศักยภาพ เลือกตัวเลือกที่เหมาะสมสำหรับพวกเขา ดำเนินการตรวจสอบทางกฎหมายของทรัพย์สิน การสนับสนุนการทำธุรกรรม - นี่ไม่ใช่รายการความรับผิดชอบทั้งหมดของนายหน้าสมัยใหม่

“นอกจากนี้ นายหน้ามักทำหน้าที่เป็นนักจิตวิทยาด้วย ในระหว่างการทำธุรกรรม ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อต้องเผชิญกับความเครียดอย่างมาก งานของผู้เชี่ยวชาญในกรณีนี้คือการบรรเทาความตึงเครียดที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งอาจนำไปสู่ความล้มเหลวของข้อตกลง” มิคาอิล คูลิคอฟ ผู้อำนวยการฝ่ายตลาดรองของ Inkom-Real Estate กล่าว

มีความเชื่อกันอย่างกว้างขวางว่างานอสังหาริมทรัพย์เป็นแหล่งเงินก้อนโตง่ายๆ และไม่ต้องใช้แนวทางและคุณสมบัติแบบมืออาชีพ “ความเข้าใจผิดดังกล่าวเกิดขึ้นในช่วงทศวรรษที่ 90 จากนั้นหากมีข้อสงวนบางประการสิ่งนี้อาจเรียกได้ว่าเป็นจริง ตลาดเพิ่งเกิดใหม่และไม่เพียงแต่มีอารยธรรมเท่านั้น แต่ยังมีโครงสร้างในทางใดทางหนึ่งด้วย ปัจจุบัน ความต้องการและความคาดหวังของผู้บริโภคเปลี่ยนไป และเทคโนโลยีการดำเนินงานได้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมาก ในเงื่อนไขเหล่านี้ การทำงานให้ประสบความสำเร็จโดยปราศจากความรู้และทักษะที่จำเป็นนั้นไม่สมจริงเลย” Oleg Samoilov รองประธาน Russian Guild of Realtors* (RGR) กล่าว

เมื่อเริ่มเกิดวิกฤติ การทำงานเป็นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นเรื่องยากมากขึ้น Michael Kulikov กล่าว “วิกฤติดังกล่าวส่งผลกระทบต่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กโดยเฉพาะ นายหน้ารายเดียวก็มีช่วงเวลาที่ยากลำบากเช่นกัน บ่อยครั้งที่พวกเขามีส่วนร่วมในกิจกรรมอื่น ๆ ในกรณีที่ไม่มีลูกค้า และกลับสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังจากการฟื้นตัว ในช่วงวิกฤตที่ปั่นป่วน เป็นการดีกว่าที่จะได้ร่วมงานกับพนักงานของบริษัทชั้นนำในอุตสาหกรรม” เขากล่าวเสริม

ภาพ: ITAR-TASS/ Valery Matytsin

จะเริ่มต้นที่ไหนสำหรับผู้เริ่มต้น

เมื่อสมัครงาน ผู้ที่มีประสบการณ์ด้านการขาย สำนักงานกฎหมาย หรือธนาคาร จะได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษ จากการปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าพนักงานดังกล่าวประสบความสำเร็จมากที่สุด Ilya Progonnov หัวหน้าแผนกขายอพาร์ทเมนท์ของแผนกอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของ Penny Lane Realty กล่าว อย่างไรก็ตาม แม้แต่คนที่อยู่ข้างถนนก็สามารถเป็นนายหน้าได้

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่พร้อมฝึกอบรมพนักงานในอนาคตด้วยตนเอง ตามกฎแล้ว โปรแกรมนี้ประกอบด้วยการฝึกอบรมและชั้นเรียนภาคปฏิบัติเกี่ยวกับการเจรจา เทคโนโลยีการขาย และประเด็นทางกฎหมาย นายหน้ามือใหม่เรียนรู้ที่จะค้นหาและดึงดูดลูกค้า จัดทำสัญญา กำหนดและสนับสนุนธุรกรรม นอกจากนี้ยังศึกษาพื้นที่เมืองและระดับราคาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

หลักสูตรการฝึกอบรมสายอาชีพขั้นพื้นฐานซึ่งช่วยให้คุณได้รับความรู้เบื้องต้นที่จำเป็นนั้นไม่เพียงแต่สามารถนำมาจากนายจ้างเท่านั้น ตัวอย่างเช่น การฝึกอบรมสำหรับนายหน้าจัดทำโดยองค์กรวิชาชีพ - สมาคมนายหน้าแห่งมอสโกและสมาคมนายหน้าแห่งรัสเซีย ตัวอย่างเช่นหลังมีโปรแกรมการรับรองโดยสมัครใจพิเศษ รวมถึงความรู้ทางการตลาดที่จำเป็นและมาตรฐานการให้บริการ เมื่อสิ้นสุดการฝึกอบรม ผู้สำเร็จการศึกษาทุกคนจะต้องยืนยันความรู้ของตนเองโดยสอบผ่าน

เป็นการดีที่สุดที่จะเริ่มต้นอาชีพของคุณในตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงซึ่งพวกเขายินดีที่จะอุทิศเวลาให้กับผู้เริ่มต้นให้คำแนะนำ Oleg Samoilov จาก RGR “แนวปฏิบัติในการให้คำปรึกษาได้รับการพัฒนาในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ นายหน้ามือใหม่จะต้องผ่านขั้นตอนทั้งหมด: "ดูฉันทำสิ" "ทำกับฉัน" "ทำภายใต้การดูแลของฉัน" "ทำตามคำสั่งของฉัน" "ทำเอง แต่รายงานให้ฉันทราบ” และเพียงแค่ “ลงมือทำ” บ่อยครั้งที่ปัญหาเกิดขึ้นในหมู่ผู้ที่เสร็จสิ้นการเดินทางเพียงครึ่งเดียว แต่ก็ถือว่าตนเองเป็นผู้เชี่ยวชาญแล้ว เมื่อต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ไม่ปกติในการเจรจาหรือธุรกรรมที่ซับซ้อน พวกเขาจะขาดทุน ไม่ว่าในกรณีใด หน่วยงานจะสนับสนุนคุณด้วยเพื่อนร่วมงาน ทนายความ และผู้จัดการที่มีประสบการณ์มากกว่า” เขาอธิบาย

การเลือกกลุ่มตลาดของคุณเป็นคำถามสำคัญสำหรับโบรกเกอร์มือใหม่ ที่อยู่อาศัยให้เช่าจำนวนมากถือว่าง่ายที่สุด คนที่มีความรู้ความสามารถต่ำก็สามารถไปที่นั่นได้ อย่างไรก็ตาม กลุ่มนี้ยังมีชื่อเสียงน้อยกว่า: มีการแสดงมากมาย การแข่งขันสูงและรายได้ต่ำ การทำธุรกรรมในส่วนอื่นๆ ต้องใช้ประสบการณ์และความอดทนที่มากขึ้น คุณต้องพร้อมที่จะพัฒนาทักษะของคุณอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริงที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด Oleg Samoilov มั่นใจ ปัจจุบันยังมีหลักสูตรและสัมมนาการฝึกอบรมขั้นสูงต่างๆ มากมาย รวมถึงการเรียนทางไกล

ภาพ: ITAR-TASS/ Alexander Ryumin

อาชีพนี้เหมาะกับใครบ้าง?

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เป็นอาชีพที่ไม่มีอายุ Alexander Moskatov กรรมการผู้จัดการฝ่ายนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ของ Miel-Network of Real Estate Offices กล่าวว่าทั้งผู้สำเร็จการศึกษาจากสถาบันและผู้มีประสบการณ์สามารถลองใช้มือได้ ในขณะเดียวกัน เป็นสิ่งสำคัญมากสำหรับผู้มีโอกาสเป็นผู้สมัครที่จะต้องสามารถแนะนำตัวเองได้ “เราไม่ควรละอายใจกับพนักงานของเรา คำพูดของเขาต้องถูกต้องเขาต้องเข้าใจว่าผู้คนที่เขาทำงานด้วยอยู่ในระดับสังคมใด คุณต้องพยายามจับคู่พวกมันอย่างน้อยกับภายนอก แต่ถ้าเราเห็นว่าเรามีความสามารถที่เราต้องการ รูปร่างหน้าตาและการศึกษาก็จะหายไป” Ilya Progonnov จาก Penny Lane Realty อธิบาย

อาชีพนายหน้าไม่เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการความมั่นคงในการทำงานและความสามารถในการนั่งตรงบนเก้าอี้ Mikhail Kulikov จาก Inkom-Real Estate อย่างแน่นอน ตามที่เขาพูด เจ้าหน้าที่ที่ดีทุกคนล้วนแต่เป็นนักผจญภัยตัวน้อย ดังนั้น ผู้สมัครที่มีความเคลื่อนไหวโดยธรรมชาติ เคลื่อนที่ เข้าสังคมได้ และไม่สามารถจินตนาการถึงชีวิตของตนเองได้หากไม่มีการสื่อสารที่น่าสนใจ จึงมีโอกาสประสบความสำเร็จมากขึ้น

ในกระบวนการทำงาน คุณจะต้องติดต่อกับบุคคลอื่น - ผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้รับเหมา นายหน้าอื่น ๆ “บางครั้งลูกค้าอาจมีพฤติกรรมที่ไม่เหมาะสม แต่ก็มีอีกด้านหนึ่งของเหรียญนี้ ข้อได้เปรียบหลักประการหนึ่งของอาชีพนี้คือการพัฒนาทักษะการสื่อสารอย่างต่อเนื่อง” มิคาอิล คูลิคอฟกล่าว

นายหน้าในอนาคตจะต้องเรียนรู้ทักษะใหม่ๆ มากมาย ตัวอย่างเช่น คุณต้องมีความรู้ทางเทคนิคเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์ อาคาร แผนผัง และวัสดุ การนำทางในขอบเขตทางกฎหมายก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน “แม้กระทั่งก่อนที่ทนายความจะมาพร้อมกับการทำธุรกรรม เราก็สามารถระบุความแตกต่างหลายประการได้ แน่นอนว่าเราก็เป็นนักจิตวิทยาเหมือนกัน บ่อยครั้งที่คนไม่เพียงแต่ซื้ออพาร์ทเมนต์เท่านั้น แต่ยังแก้ไขข้อขัดแย้งที่เกิดขึ้นในครอบครัวไปพร้อมกันด้วย นอกจากนี้การซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดระดับพรีเมี่ยมหรือหรูหราถือเป็นการดำเนินการทางการเงินที่จริงจัง ซึ่งหมายความว่าเราต้องแนะนำลูกค้าในแง่ของรายได้ ความเสี่ยง และโอกาสที่เป็นไปได้” Ilya Progonnov กล่าว

อย่างไรก็ตามเงื่อนไขหลักสำหรับการประสบความสำเร็จในการทำงานในอาชีพนี้คือความรักต่อผู้คนและความเต็มใจที่จะช่วยเหลือพวกเขา Oleg Samoilov มั่นใจ “คุณสามารถเรียกมันว่าความเห็นอกเห็นใจ ความสามารถในการเข้าใจความต้องการของผู้คนและสถานการณ์ในชีวิต และแปลเป็นภาษาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ หากไม่มีสิ่งนี้ มันก็เป็นไปไม่ได้เลยที่จะประสบความสำเร็จในอาชีพของเราอย่างจริงจังและยาวนาน” เขากล่าวสรุป

* บรรทัดฐานของภาษาวรรณกรรมรัสเซียสมัยใหม่จำเป็นต้องสะกดคำว่า "นายหน้า" ด้วยตัวอักษร "e" แบรนด์ "Russian Guild of Realtors" ได้รับการจดทะเบียนก่อนที่บรรทัดฐานทางภาษานี้จะมีผลบังคับใช้ดังนั้นในนามของสมาคมจึงเขียนคำด้วยตัวอักษร "e" ตามธรรมเนียมในต้นปี 1990

คนส่วนใหญ่ในช่วงชีวิตที่แตกต่างกันต้องรับมือกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และนายหน้า โดยที่ไม่มีใครเลยก็แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะเข้าสู่ตลาดนี้ และไม่สำคัญว่าคุณจะเช่า เช่า ซื้อ หรือขายตารางเมตร การทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้นโดยไม่ได้รับความช่วยเหลือจากคนกลางเป็นเรื่องยากมาก ดังนั้นเราจึงสรุปได้ว่าการทำงานในพื้นที่นี้จะนำเงินมาให้มากมาย และมันก็คุ้มค่าที่จะคิดอย่างจริงจังว่าจะเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จได้อย่างไร แต่คุณจะต้องเชี่ยวชาญแง่มุมทางทฤษฎีมากมายและเรียนรู้ความซับซ้อนของการไกล่เกลี่ยด้านอสังหาริมทรัพย์จากโบรกเกอร์ที่มีประสบการณ์

ใครคือนายหน้า?

นายหน้ามักเรียกว่าบุคคลหรือองค์กรที่ทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ชื่อของอาชีพนี้มาจากชื่อภาษาอังกฤษสำหรับคำว่า "อสังหาริมทรัพย์"

คำว่า "นายหน้า" ไม่ได้รับการแก้ไขในกฎหมายปัจจุบันของประเทศของเรา ผู้คนที่ทำงานในลักษณะพิเศษนี้ในภาษาราชการเรียกว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

นายหน้าทำหน้าที่เป็นตัวกลางระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อในกรณีของการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์หรือเมื่อทำสัญญาเช่า นายหน้าไม่เพียงแต่รวบรวมผู้ขายและผู้ซื้อ เจ้าของบ้าน และผู้เช่าหากตัวเลือกที่เสนอนั้นตรงตามข้อกำหนด แต่ยังมาพร้อมกับการทำธุรกรรม ติดตามผลประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย ความถูกต้องตามกฎหมายของข้อตกลง และเป็นพยานในการทำธุรกรรมที่เกิดขึ้น . ดังนั้นกรอบกฎหมายจึงไม่ใช่ทั้งหมดที่นายหน้ามือใหม่จำเป็นต้องรู้

การค้นหาตัวเลือกที่เหมาะสมและจัดการนัดดูอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ความรับผิดชอบเพียงอย่างเดียวของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่จะมาเป็นนายหน้าตั้งแต่เริ่มต้น คุณจะต้องเรียนรู้ความแตกต่างมากมาย นายหน้ามืออาชีพจะมาพร้อมกับธุรกรรม ณ เวลาที่สรุปสัญญา มีส่วนร่วมในกระบวนการรับเอกสารกรรมสิทธิ์สำหรับทรัพย์สินที่ซื้อโดยเจ้าของใหม่ และลงนามในใบรับรองการทำงานให้เสร็จสิ้น เหนือสิ่งอื่นใด นายหน้าคือการประกันภัยประเภทหนึ่งต่อการฉ้อโกงในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการมีประสบการณ์การทำงานจึงเป็นสิ่งจำเป็นก่อนจะเริ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นายหน้าที่ดีรู้วิธีพูดอย่างถูกต้องเกี่ยวกับข้อดีของอสังหาริมทรัพย์และชี้ให้เห็นข้อบกพร่อง เชี่ยวชาญเทคนิคการขายที่ประสบความสำเร็จ และทำงานได้ดีเมื่อมีข้อโต้แย้ง หลังจากร่วมงานกับโบรกเกอร์มืออาชีพ ลูกค้าจะพอใจกับผลลัพธ์เสมอและพร้อมที่จะแนะนำผู้เชี่ยวชาญที่ดีให้กับเพื่อนและคนรู้จัก

การศึกษานายหน้า

ก่อนหน้านี้ผู้ที่มีทักษะเหมาะสมกับงานสามารถทำงานเป็นนายหน้าได้แม้จะไม่มีการศึกษาสูงก็ตาม อย่างไรก็ตามเมื่อเร็ว ๆ นี้สถานการณ์เปลี่ยนไปและการมีประกาศนียบัตรจากผู้สมัครเพิ่มโอกาสในการเป็นพนักงานของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ วันนี้มีหลักสูตรและการฝึกอบรมพิเศษ ซึ่งคุณจะได้รับความรู้และทักษะบางอย่าง รวมถึงทำความเข้าใจวิธีการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และจุดเริ่มต้น:

• การดำเนินงานกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัย
• หลักสูตรสำหรับโบรกเกอร์มือใหม่จะอธิบายให้คนโง่ฟังถึงวิธีการเป็นนายหน้าที่ประสบความสำเร็จ
• หลักสูตรสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ วิธีที่จะกลายเป็นสิ่งที่ดีที่สุด

ดังนั้นโปรแกรมเฉพาะทางจึงสามารถช่วยให้ได้รับและพัฒนาทักษะของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ได้ อย่างไรก็ตาม การศึกษาในฐานะทนายความ นักจิตวิทยา นักเศรษฐศาสตร์ วิศวกร จะไม่มีวันเสียหาย แต่จะช่วยให้คุณเป็นนายหน้าที่ดีได้

มหาวิทยาลัยหลายแห่งเปิดสอนหลักสูตรพิเศษ “ความเชี่ยวชาญและการจัดการอสังหาริมทรัพย์” ก่อนที่จะเริ่มทำงานเป็นนายหน้าที่ไม่มีประสบการณ์และผู้ที่คิดว่าตัวเองอยู่ในสาขานี้จำเป็นต้องได้รับการศึกษาเฉพาะทางก่อน

แน่นอนว่ามีผู้เชี่ยวชาญที่ประสบความสำเร็จอย่างสูงในด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องมีการศึกษาระดับสูง แต่พวกมันค่อนข้างเป็นข้อยกเว้นของกฎ หากคุณคิดว่าจะเริ่มทำงานเป็นนายหน้าได้ที่ไหน คำตอบก็คือ ด้วยการศึกษาระดับอุดมศึกษา ผู้ที่มีประกาศนียบัตรสามารถฝึกฝนได้มากขึ้น เชี่ยวชาญเทคโนโลยีใหม่ๆ ได้ง่ายขึ้น วิเคราะห์ข้อมูล และเรียนรู้จากประสบการณ์ องค์ประกอบการศึกษาทั่วไปก็มีความสำคัญเช่นกัน ผู้ที่มีการศึกษาระดับสูงจะรู้มากขึ้นสามารถสนทนาในหัวข้อใดก็ได้อย่างเชี่ยวชาญจากนั้นจึงนำการสนทนาไปสู่การอภิปรายข้อสัญญาของสัญญาอย่างเชี่ยวชาญ เมื่อเวลาผ่านไป จะเห็นได้ชัดว่าใครสามารถวางใจในการเลื่อนตำแหน่งได้ และใครจะยังคงทำงานต่ำต้อยต่อไป

กระบวนการของการเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ในฐานะมืออาชีพเริ่มต้นเฉพาะเมื่อเขาเริ่มปฏิบัติหน้าที่โดยตรงเท่านั้น ในทางปฏิบัติ ตัวแทนมือใหม่จะฝึกฝนทักษะของเขาและเติมเต็มช่องว่างความรู้ด้วยการศึกษาด้วยตนเอง จะเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่เริ่มต้นได้อย่างไร? – ค้นหาที่ปรึกษาและนำความรู้และประสบการณ์ของเขามาใช้

นายหน้ามืออาชีพควรมีคุณสมบัติอะไรบ้าง?

ความรับผิดชอบ กิจกรรม ประสิทธิภาพสูงเป็นคุณสมบัติที่สำคัญของโบรกเกอร์ที่ดี ความรู้ของนายหน้าในด้านต่างๆ เช่น การกำหนดราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงของราคา และกรอบกฎหมายสำหรับการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีความสดใหม่และครอบคลุม และเมื่อเวลาผ่านไป ตัวแทนที่ประสบความสำเร็จจะสามารถคิดเกี่ยวกับวิธีการเปิดตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่เริ่มต้น และนำประสบการณ์และความรู้ที่ได้รับมาพัฒนาธุรกิจของตนเองได้สำเร็จ

การเป็นนายหน้าต้องอาศัยอะไรบ้าง? นอกเหนือจากความรู้เกี่ยวกับกรอบกฎหมายและความแตกต่างของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แล้ว นายหน้าจะต้อง:

• เข้ากับคนง่าย. คุณภาพนี้มีบทบาทสำคัญในกระบวนการอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่ต้องสงสัย นายหน้าจะต้องสื่อสารประเด็นทางธุรกิจกับผู้ขายและผู้ซื้อ ผู้เช่าและเจ้าของบ้าน พนักงานบริการสาธารณูปโภค และสำนักงานหนังสือเดินทางได้สำเร็จ นอกจากนี้ บ่อยครั้งที่ตัวแทนจำเป็นต้องค้นหาคำพูดที่เหมาะสม สนับสนุนลูกค้าในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ช่วยตัดสินใจในการเลือกที่ถูกต้อง หรือแม้แต่เป็นเพียง "เสื้อกั๊ก" นายหน้ามืออาชีพจะต้องมีทักษะในการสื่อสารที่ดี เป็นนักจิตวิทยาและสามารถโน้มน้าวใจได้
• มีระเบียบและตรงต่อเวลา ความล่าช้าและความไม่สอดคล้องกันอาจเป็นสาเหตุของความล้มเหลวของข้อตกลง
• มีความยืดหยุ่นและสามารถบรรลุเป้าหมายของคุณได้ หากต้องการหาทางประนีประนอมระหว่างทั้งสองฝ่าย นายหน้าจะต้องสามารถหลบเลี่ยงข้อโต้แย้งของทั้งสองฝ่ายและเจรจาอย่างเชี่ยวชาญ อย่างไรก็ตาม เป้าหมายสูงสุดคือการปิดข้อตกลงจะต้องบรรลุผลสำเร็จอย่างแน่นอน เนื่องจากความยืดหยุ่นที่มากเกินไปจะไม่อนุญาตให้นายหน้ามือใหม่สามารถลอยอยู่ในมหาสมุทรแห่งการแข่งขันอันดุเดือดได้
• มีไหวพริบ อัธยาศัยดี สามารถและเต็มใจที่จะรับฟัง การรวมกันของคุณสมบัติดังกล่าวจะไม่เป็นอันตรายต่ออาชีพใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการสื่อสารอย่างใกล้ชิด

ความรับผิดชอบของนายหน้า

1. ค้นหา ศึกษา เลือกตัวเลือกจริงสำหรับการซื้อ ขาย หรือเช่า
2. การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับลักษณะเฉพาะของที่อยู่อาศัยและระดับของการปฏิบัติตามข้อกำหนดที่ระบุไว้
3. ความช่วยเหลือในการตกลงเงื่อนไขข้อขัดแย้งของสัญญา
4. ความช่วยเหลือในการรวบรวมชุดเอกสารที่จำเป็น (ใบรับรองจากสำนักงานการเคหะเกี่ยวกับการไม่มีหนี้ค่าสาธารณูปโภค, สารสกัดจากอพาร์ทเมนท์, การยืนยันการขาดผู้สมัครเพิ่มเติมสำหรับพื้นที่อยู่อาศัย);
5. ติดตามการปฏิบัติตามข้อกำหนดของสัญญา (ตำแหน่งว่างของอพาร์ตเมนต์ทันเวลา)
6. จัดทำรายงานเกี่ยวกับงานที่ทำ (ใบเสร็จรับเงินและไม่มีการเรียกร้องธนบัตร)
7. ความรับผิดชอบต่อความถูกต้องตามกฎหมายของการทำธุรกรรม

ดังนั้น เมื่อคำนึงถึงรายการความรับผิดชอบของตัวแทน คำถามก็คือ “จะเป็นนายหน้าที่ประสบความสำเร็จในเวลาเพียงสองเดือนและสร้างคิวลูกค้าได้อย่างไร” มันจะค่อนข้างน่าตกใจสำหรับผู้เริ่มต้น

โครงการความรับผิดชอบของนายหน้า

ฉันสามารถทำงานที่ไหน?

ก่อนที่จะเป็นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ คุณควรร่วมงานกับตัวแทนก่อน เช่นเดียวกับอาชีพอื่นๆ อาชีพนายหน้าต้องได้รับคำแนะนำจากเพื่อนร่วมงานอาวุโสและได้รับประสบการณ์ที่จำเป็น

ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและพาณิชยกรรม

การเริ่มต้นที่ดีคือการทำสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย โดยทั่วไปอุตสาหกรรมการเช่าที่อยู่อาศัยจะสรุปธุรกรรม 10–15 รายการต่อเดือน แต่ค่าคอมมิชชันที่นี่ต่ำ การเช่ารายวันช่วยให้คุณได้รับประสบการณ์อย่างรวดเร็ว แต่ในขณะเดียวกันก็ทำกำไรได้น้อยที่สุด อย่างไรก็ตาม การทำงานในพื้นที่นี้จะช่วยให้คุณได้รับประสบการณ์อย่างรวดเร็วและตอบคำถาม: “จะเป็นนายหน้าส่วนตัวได้อย่างไร”

คุณจะต้องทำงานในด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มีสำนักงาน โกดัง ร้านค้า และวัตถุอื่นที่คล้ายคลึงกัน จำนวนธุรกรรมโดยเฉลี่ยคือ 4–10 ต่อเดือน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จะต้องทราบพระราชกฤษฎีกาทั้งหมดที่อนุญาตให้ใช้และกฎเกณฑ์ในการดำเนินงานของสถานที่และอาคารที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย

การซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มักจะมีความเชี่ยวชาญในการขายอพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ (“หลัก”) หรือในการขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่อยู่อาศัย “รอง” ไม่ใช่สถานที่ใหม่ที่พร้อมสำหรับการอยู่อาศัย ผู้เชี่ยวชาญหลักทำงานอย่างใกล้ชิดกับธนาคาร เนื่องจากผู้ซื้อจำนวนมากต้องการความช่วยเหลือในการสมัครสินเชื่อจำนองและตรวจสอบผู้พัฒนาอย่างรอบคอบ และผู้เชี่ยวชาญด้านการขายต่อจะต้องสามารถค้นหาตัวเลือกสำหรับบ้านมือสองที่ตรงตามความต้องการของลูกค้าได้ดีที่สุด นอกจากนี้จำเป็นต้องตรวจสอบตัวตน ความเพียงพอ และหลักฐานการเป็นเจ้าของผู้ขายอย่างละเอียด

การทำงานในด้านการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในชนบทและอสังหาริมทรัพย์หรูหราเป็นสิ่งที่ยากที่สุดและให้ผลกำไรสูง นายหน้าที่ทำงานกับที่อยู่อาศัยดังกล่าวจะต้องเข้าใจกฎหมายที่ดิน สามารถเอาใจลูกค้าที่มีฐานะร่ำรวยและมีความต้องการสูงได้ และค้นหาทางเลือกที่มีทางเข้าพร้อมอุปกรณ์และโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วในบริเวณใกล้เคียง เหนือสิ่งอื่นใด ที่กล่าวมาทั้งหมดควรผสมผสานกับธรรมชาติโดยรอบได้อย่างกลมกลืนและไม่ไกลจากตัวเมืองมากนัก

คุณควรทำงานคนเดียวหรือให้เอเจนซี่ประสบความสำเร็จ?

ก่อนที่จะมาเป็นนายหน้าด้วยตนเอง นายหน้ามือใหม่จะต้องได้งานในบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงสองสามปีแรก ผู้มาใหม่จะเรียนรู้จากประสบการณ์ เชี่ยวชาญความซับซ้อนของวิชาชีพ และได้รับชื่อเสียงและลูกค้า ลูกค้าจะไม่จัดการกับผู้มาใหม่ที่ไม่รู้จัก และอาชีพอาจสิ้นสุดก่อนที่จะเริ่มต้นด้วยซ้ำ

ข้อดีของการทำงานกับเอเจนซี่:

• คุณจัดการแค่ลูกค้า ทนายความจัดการเรื่องเอกสาร
• นายจ้างปกป้องผู้มาใหม่จากลูกค้าที่ "ยาก"
• ไม่ต้องวุ่นวายกับภาษีบริษัทจะจ่ายให้

ในการเลือกบริษัทตัวแทนจัดหางาน คุณต้องคำนึงถึงระยะเวลาการมีอยู่ในตลาด ชื่อเสียง สภาพการทำงานของพนักงาน สถานที่ตั้ง และความถี่ของตำแหน่งงานของตัวแทน

ก่อนที่คุณจะเริ่มทำงานเป็นนายหน้าด้วยตนเอง การได้รับประสบการณ์ที่มีคุณภาพในการทำงานกับอสังหาริมทรัพย์และสร้างฐานลูกค้าเป็นสิ่งที่คุ้มค่า

หากความสำเร็จของคุณในฐานะตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่ไม่ต้องสงสัย คุณอาจต้องพิจารณา... หลังจากทำงานในด้านนี้มาหลายปีแล้ว คุณอาจจะร่างขอบเขตของกิจกรรมในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณเอง ตัดสินใจเลือกพนักงานและฐานลูกค้าเริ่มต้น คุณต้องมีเงินประมาณ 500,000 รูเบิลในการเปิดหน่วยงาน ด้วยแนวทางที่มีความสามารถ การคืนทุนจะอยู่ที่ 6-8 เดือน แผนธุรกิจของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนธุรกิจ การรับรองตัวแทน และการโฆษณาด้วย

นายหน้าทำเงินได้อย่างไร?

ทุกวันนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโครงสร้างในลักษณะที่แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะตกลงในการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยตรงกับเจ้าของเนื่องจากตัวเลือกที่เกิดขึ้นใหม่จะตกอยู่ในฐานข้อมูลของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทันทีและพร้อมสำหรับการดูเท่านั้น กับนายหน้า โดยปกติผู้ซื้อหรือผู้เช่าจะจ่ายค่าคอมมิชชั่น ดังนั้นจึงสะดวกกว่าสำหรับเจ้าของบ้านในการนัดดูกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มากกว่ารับสายและนัดดูเอง

ต้นทุนการบริการด้านอสังหาริมทรัพย์คือค่าคอมมิชชัน 50–100% ของราคาเช่ารายเดือน หรือ 2-5% ของมูลค่าธุรกรรมการซื้อและการขาย ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แต่ละราย เช่น นายหน้าอื่นๆ จะกำหนดราคาสำหรับบริการของตนเป็นรายบุคคล

ลูกค้าจ่ายค่าคอมมิชชันสำหรับการค้นหาตัวเลือกที่เหมาะสมของนายหน้า การจัดระเบียบในการดู การมีส่วนร่วมในการประมูล การสนับสนุนการทำธุรกรรม และการรับประกันความถูกต้องตามกฎหมาย

แน่นอนว่ายิ่งจำนวนธุรกรรมมากขึ้น รายได้ก็จะยิ่งสูงขึ้นตามไปด้วย แต่บางครั้งตัวแทนก็หันไปใช้เทคนิคบางอย่างที่ช่วยให้พวกเขาปิดการขายและรับรายได้น้อยลง แต่บ่อยขึ้น ตัวอย่างเช่น เจ้าของต้องการได้รับอพาร์ทเมนต์ธรรมดาราคา 100,000 เหรียญสหรัฐฯ อพาร์ทเมนต์นี้เปิดขายไปเมื่อหลายเดือนก่อน แต่นายหน้ามีผู้ซื้อยินดีจ่าย 90,000 เขาจัดการดูอพาร์ทเมนต์ที่ซบเซาพร้อมกับ "เป็ดล่อ" ซึ่งพูดถึงข้อเสนอที่คล้ายกันจำนวนเหลือเชื่อสำหรับ 90,000 และเสียงของนายหน้า เมื่อเวลาผ่านไป เจ้าของเริ่มคิดว่าตัวเลือกของเขาถูกกว่าจริง ๆ จากนั้นนายหน้าก็นำผู้ซื้อจริงมา ปิดข้อตกลงระยะยาว และรับค่าคอมมิชชันของเขา

เมื่อขายตัวเลือกที่แย่จริงๆ นายหน้ามืออาชีพใช้วิธีการเปรียบเทียบ: พวกเขาเสนออพาร์ทเมนท์ที่ "ถูกฆ่า" สองห้องในราคาที่แตกต่างกัน โดยเน้นความสนใจของผู้ซื้อไปที่ข้อดีที่ชัดเจนของข้อหนึ่งและข้อเสียที่สำคัญของข้อที่สอง ลูกค้าที่ต้องการซื้อตารางเมตรจะเลือกบางอย่างหลังจากฟังข้อเสนอแล้ว

ดังนั้นระดับรายได้ของนายหน้ามืออาชีพจึงขึ้นอยู่กับความคิดสร้างสรรค์และความรอบรู้ด้วย

นายหน้าสามารถรับรายได้เท่าไหร่?

รายได้ของนายหน้าขึ้นอยู่กับจำนวนธุรกรรมที่เขาสรุป ตามสถิติในรัสเซียเงินเดือนของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 50–60,000 รูเบิล ต่อเดือนแต่จำนวนเงินเหล่านี้เป็นค่าโดยประมาณและขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยรวมถึงการทำงานหนักของนายหน้าโดยเฉพาะ รายได้ขั้นพื้นฐานคือเปอร์เซ็นต์ของจำนวนธุรกรรม

อย่างไรก็ตาม มีนายหน้าหลายรายที่จัดการสร้างรายได้ได้ดีโดยการให้บริการที่เกี่ยวข้อง เช่น การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ? - ในการดำเนินการนี้ คุณจะต้องมีการศึกษาระดับสูงทางเศรษฐกิจหรือทางกฎหมาย จากนั้นต้องผ่านการฝึกอบรมในหลักสูตรผู้ประเมินราคา เข้าร่วม SRO (องค์กรผู้ประเมินราคาที่กำกับดูแลตนเอง) และจ้างผู้ช่วยของผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์เพื่อรับประสบการณ์ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์

ผู้ประเมินที่ดีจะได้รับ 40–80,000 รูเบิล ต่อเดือนหรือมากกว่านั้น อาชีพนี้เป็นที่ต้องการสูงและมีแนวโน้มดี ดังนั้นจึงคุ้มค่าที่จะใช้เวลาและเงินไปกับการเรียนรู้มัน สำหรับผู้ประเมิน ชื่อเสียงก็มีความสำคัญเช่นกัน เนื่องจากผู้เชี่ยวชาญมีหน้าที่ในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินให้แม่นยำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ การจงใจประเมินค่าสูงเกินไปหรือประเมินค่าต่ำไปอาจนำไปสู่การสิ้นสุดอาชีพในสาขานี้

วิดีโอในหัวข้อ วิดีโอในหัวข้อ

พวกเขาบอกว่านายหน้าไม่ได้เกิดมาแต่ถูกสร้างขึ้นมา และประสบความสำเร็จอย่างดีที่สุด

ดังนั้น จะเป็นนายหน้าที่ดีได้อย่างไร และสิ่งที่คุณต้องรู้และมีเพื่อสิ่งนี้:

• ดูเรียบร้อยและเรียบร้อย
• ฝึกฝนทักษะการสื่อสารของคุณ
• เรียนรู้ที่จะแสดงความคิดของคุณอย่างเชี่ยวชาญและสวยงาม
• ทักษะการโน้มน้าวใจระดับปริญญาโท
• ผู้คนชอบที่จะเรียนรู้
• รู้วิธีขับรถ

เป็นเรื่องน่ายินดีสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายในการสื่อสารกับนายหน้าที่มีความเรียบร้อย มีความสามารถ มีไหวพริบ แต่ในขณะเดียวกันก็มั่นใจในตัวเองและในสิ่งที่เขาทำ การมีรถยนต์เป็นของตัวเองและความสามารถในการขับขี่ได้ดีจะช่วยให้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สามารถย้ายจากที่หนึ่งไปอีกที่หนึ่งได้อย่างรวดเร็วและสะดวกสบาย ซึ่งจะช่วยประหยัดเวลาสำหรับทั้งเขาและลูกค้า ระบุสถานะที่แน่นอนของตัวแทน และเพิ่มระดับความไว้วางใจ

จะเป็นนายหน้าที่ดีที่สุดได้อย่างไรและสิ่งที่คุณควรกำจัดบนเส้นทางสู่ความสำเร็จ:

เราได้แจ้งรายละเอียดให้คุณทราบถึงวิธีการเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จและสิ่งที่คุณต้องการสำหรับสิ่งนี้ หากคุณตัดสินใจที่จะเชี่ยวชาญอาชีพนี้ เราหวังว่าคุณจะประสบความสำเร็จ

สวัสดีเพื่อนรัก!

วันนี้เราจะพูดถึงวิธีการเริ่มต้นอาชีพใหม่อย่างถูกต้องเพื่อให้คุณเชี่ยวชาญได้อย่างรวดเร็ว

คำถามที่นายหน้ามือใหม่ถามเมื่อเข้าร่วมตัวแทนอสังหาริมทรัพย์: จะเริ่มการฝึกอบรมได้ที่ไหน?

ผู้เข้ารับการฝึกอบรมต้องดำเนินการตามขั้นตอนใดและตามลำดับใด? สิ่งสำคัญสำหรับเขาที่ต้องรู้และสามารถทำได้เพื่อเริ่มหารายได้เร็วขึ้นคืออะไร?

คำตอบสำหรับคำถามเหล่านี้มีความสำคัญ เนื่องจากไม่มีใครในพวกคุณที่จะประกอบอาชีพเพื่อที่จะลาออกจากงานภายในหนึ่งหรือสองเดือน แต่ตามสถิติแล้ว ผู้เข้ารับการฝึกอบรม 9 ใน 10 คนล้มเหลวตั้งแต่เริ่มต้น ซึ่งมักเกิดจากการตัดสินใจและการกระทำที่ผิดพลาด

มาดูกันว่าคุณต้องทำอะไรและต้องทำอย่างไรเพื่อให้การเริ่มต้นของคุณประสบความสำเร็จ

ก่อนอื่นคุณต้องมีตั้งแต่เริ่มต้น:

• รับการฝึกอบรมภาคทฤษฎีและทักษะจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่คุณเลือกสำหรับอาชีพของคุณ
• ผสมผสานการศึกษาเชิงทฤษฎีเข้ากับการฝึกอบรมและการปฏิบัติอย่างแข็งขัน

ช่วง 3-4 เดือนแรกของการเข้าสู่อาชีพนี้แบ่งออกเป็น 9 ขั้นตอนที่สำคัญที่สุด ความสำเร็จของคุณขึ้นอยู่กับคุณภาพของการทำแต่ละอย่างให้สำเร็จ

ก่อนที่อาชีพนายหน้าจะเริ่มสร้างรายได้ตามที่ต้องการ อาจต้องใช้เวลาตั้งแต่หนึ่งเดือนถึงหกเดือน ดังนั้นนายหน้าจึงควรเตรียมเวลาในการ "สะสม" ไว้ล่วงหน้า ซึ่งหมายความว่าคุณต้องแน่ใจว่า บางครั้งคุณจะต้องใช้ชีวิตด้วยเงินที่สะสมไว้ก่อนหน้านี้โดยไม่ได้กำไรจากการกระทำของพวกเขา หน่วยงานหลายแห่งจัดให้มีการฝึกอบรมโดยมีค่าธรรมเนียม ดังนั้นคุณจึงต้องเตรียมค่าใช้จ่ายดังกล่าวด้วย

วิธีการเริ่มทำงานเป็นนายหน้า

ก่อนที่คุณจะเริ่มเรียนรู้อาชีพ คุณควรทำหลายสิ่ง:

1. ออกจากงานเดิมของคุณนี่เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อเพิ่มเวลาให้กับการเรียนรู้อาชีพใหม่ แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะได้รับความรู้ทั้งหมดในเวลาว่าง หากต้องการเชี่ยวชาญวิชาชีพ คุณจะต้องฝึกงานประมาณสองสัปดาห์
2. เลือกเอเจนซี่เพื่อหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาด ควรเลือกบริษัทที่มีชื่อเสียงที่สุดซึ่งโดดเด่นด้วยคุณภาพของบริการที่มีให้
3. เรียนรู้การวางแผนสมุดบันทึกธรรมดาเหมาะสำหรับสิ่งนี้ ซึ่งคุณต้องระบุทุกอย่าง (ผู้ติดต่อ เวลาประชุม และที่อยู่)
4. เริ่มมองหาลูกค้าในการดำเนินการนี้ เพียงลงโฆษณาในหนังสือพิมพ์และบนอินเทอร์เน็ตโดยระบุรายละเอียดการติดต่อและเอเจนซี่ของคุณ

ด้วยการดำเนินการทั้งหมดข้างต้น คุณสามารถเริ่มทำกำไรได้เร็วขึ้น เนื่องจากจำนวนเงินที่คุณได้รับขึ้นอยู่กับเท่านั้น ตัวแทนทำธุรกรรมได้กี่ครั้ง?.

สิ่งที่นายหน้าควรรู้

เพื่อให้งานของตนมีประสิทธิผลมากขึ้น นายหน้าทุกคนจะต้องมีความรู้บางอย่าง:

1. พื้นฐานของกฎหมายที่อยู่อาศัยและที่ดินและความแตกต่างของการจดทะเบียนทางกฎหมายของธุรกรรมหรือ
2. ราคาสำหรับบริการนายหน้า
3. กฎสำหรับการดำเนินการเจรจาซึ่งความสำเร็จของธุรกรรมขึ้นอยู่กับเป็นส่วนใหญ่
4. เงื่อนไขภาษี ด้วยความรู้ดังกล่าว นายหน้าจึงสามารถตอบคำถามทั่วไปจากลูกค้าเกี่ยวกับจำนวนเงินที่ชำระให้กับรัฐได้
5. ขั้นตอนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้เสร็จสิ้น
6. วิธีการที่คุณสามารถดำเนินการวิจัยเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และรวบรวมข้อมูลที่เป็นประโยชน์ในด้านนี้
7. ประเภทการให้บริการของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
8. ข้อกำหนดที่ใช้บังคับกับทรัพย์สินที่ขาย

นอกจากนี้นายหน้าจะต้องรู้กฎในการตรวจสอบวัตถุและการประเมินผล จำนวนกำไรที่ได้รับอาจขึ้นอยู่กับสิ่งนี้

นอกจากนี้ตัวแทนจำเป็นต้องเข้าใจวิธีการโฆษณาอสังหาริมทรัพย์ รู้พื้นฐานการตลาด และเทคนิคการขายตรง

เป็นไปไม่ได้ที่จะครอบคลุมพื้นฐานของการขายในย่อหน้าภายในบทความเดียว อาชีพนายหน้านั้นคล้ายกับงานของนักจิตวิทยาหรือนักแสดง - มันเกี่ยวข้องกับการทำงานอย่างต่อเนื่องกับตัวเอง ความสามารถในการสังเกตและสรุปผลจากความสำเร็จหรือข้อผิดพลาดของคุณ

ระวังโค้ช Bobblehead ที่ขายอสังหาริมทรัพย์หนึ่งหรือสองแห่งและรู้สึกว่าข้อสังเกตของพวกเขาเพียงพอที่จะสอนผู้อื่นได้ ความสามารถในการเรียบเรียงวลีที่สวยงามนั้นไม่เพียงพอ ค้นหาคำตอบด้วยตัวเองหรือพึ่งพาเพื่อนร่วมงานที่มีประสบการณ์ในเอเจนซี่

ให้เราสรุปช่วงคำถามสั้นๆ ที่นายหน้าในอนาคตที่ประสบความสำเร็จควรหาคำตอบ:

1. การขายที่ซับซ้อนคืออะไร? มันดีกว่าแบบธรรมดายังไงล่ะ? เตรียมตัวขายอย่างไร?
2. จะค้นหาการติดต่อกับลูกค้าและเอาชนะการต่อต้านได้อย่างไร?
3. พนักงานขายสามารถเล่นบทบาทอะไรได้บ้าง เขาสวมหน้ากากอะไรได้บ้าง?
4. ลูกค้าสามารถชักจูงพนักงานขายได้อย่างไร และจะเอาชนะพวกเขาได้อย่างไร?
5. มีเทคนิคการสนทนาอะไรบ้าง? ("สามใช่" หมุน "ห้าไม่ใช่")
6. ถามคำถามอย่างไรให้ถูกต้องและไม่กลายเป็นพนักงานสอบสวน? มีคำถามอะไรบ้าง?
7. การโน้มน้าวใจ: มันคืออะไร, วิธีเสริมกำลัง, วิธีโต้แย้งอย่างมีประสิทธิภาพ?
8. การโน้มน้าวใจทั้งทางวาจาและไม่ใช่วาจา
9. วิธีจัดการกับข้อโต้แย้งทั่วไป
10. ทำอย่างไรไม่ให้ราคาลง.
11. วิธีจัดโครงสร้างการสนทนาขึ้นอยู่กับคุณลักษณะของลูกค้า (อุปนิสัย สถานะ อารมณ์ ฯลฯ)
12. วิธีป้องกันความขัดแย้ง
13. ข้อผิดพลาดและความล้มเหลวโดยทั่วไปของนายหน้าในการทำงานร่วมกับลูกค้า

ต้นทุนการให้บริการ: มีรูปแบบอย่างไร?

วิธีแรกคือการได้รับ เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สิน. ธุรกรรมจำนวนมากมีความซับซ้อน ดังนั้นเปอร์เซ็นต์ของการขายจึงไม่เพียงพอที่จะชดเชยงานเสมอไป

มีรูปแบบการชำระเงินที่นายหน้าได้รับ จำนวนเงินที่แน่นอนหลังการทำธุรกรรมแต่ตัวเลือกนี้ไม่เหมาะเช่นกันเพราะมืออาชีพจะได้รับเงินจำนวนเท่ากันสำหรับงานของเขาในอพาร์ทเมนต์ต่าง ๆ โดยใช้เวลากับบางส่วนมากขึ้น

ตัวเลือกที่ดีที่สุดคือ การรวมกันของสองวิธีที่อธิบายไว้ก่อนหน้านี้. หน่วยงานจะกำหนดจำนวนเงินขั้นต่ำที่นายหน้าจะได้รับ แต่ในขณะเดียวกัน ส่วนหนึ่งของค่าคอมมิชชั่นจะถูกกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ของยอดขาย สิ่งนี้กระตุ้นให้ตัวแทนขายได้ในราคาที่สูงขึ้น

และนายหน้ามีรายได้เท่าไหร่?

โดยทั่วไป เปอร์เซ็นต์ของการขายจะอยู่ระหว่าง 3 ถึง 6 อย่างไรก็ตาม จำนวนเงินไม่สามารถเป็นได้ ต่ำกว่า 30,000 รูเบิล. ลูกค้าบางรายเจอนายหน้าขอราคาบริการที่ถูกกว่า แต่ในกรณีนี้ คุณควรระวังผลที่ตามมา:

• ขาดการรับประกันว่าธุรกรรมดังกล่าวดำเนินไปอย่างถูกกฎหมาย
• ไม่สามารถหานายหน้าได้ในกรณีที่เกิดปัญหาที่ไม่คาดฝัน
• ที่อยู่อาศัยต้นทุนต่ำ

สำหรับข้อมูลของคุณ! คุณสามารถคำนวณจำนวนเงินที่นายหน้าจะได้รับโดยพิจารณาจากมูลค่าของทรัพย์สินและอัตราดอกเบี้ยที่จ่ายให้กับหน่วยงาน ซึ่งหมายความว่าเป็นไปไม่ได้ที่จะให้ตัวเลขที่แน่นอน คุณสามารถค้นหาจำนวนรายได้โดยประมาณเท่านั้น

ใครเป็นคนจ่ายเงินให้ตัวแทน?

มีหลายตัวเลือก:

• ผู้ขายจ่าย;
• ผู้ซื้อ;
• ทั้งสองฝ่ายเท่าเทียมกัน
• ผู้ที่ติดต่อกับหน่วยงาน

ยังมีข้อโต้แย้งเพิ่มเติมเกี่ยวกับตัวเลือกแรกเนื่องจากเมื่อขายอพาร์ทเมนต์เจ้าของจะได้รับเงินและง่ายกว่าสำหรับเขาที่จะจ่ายเงินให้ตัวแทน ในเวลาเดียวกัน มีอันตรายมากมายสำหรับผู้ซื้อ ซึ่งรวมถึงการถูกไล่ออกจากเจ้าของเดิมเป็นเวลานาน การรับรู้ธุรกรรมว่าไม่ถูกต้อง หรือปัญหาทางการเงินหลังจากการซื้อบ้าน

แต่เนื่องจากทั้งสองฝ่ายใช้บริการของนายหน้า ในหลายกรณีลูกค้าจึงตกลงที่จะแบ่งค่าธรรมเนียมเท่าๆ กัน บางคนไม่ต้องการจ่ายเงินให้ตัวแทนเพราะไม่ได้ตั้งใจจะใช้คนกลาง ในกรณีนี้เงินจะออกจากกระเป๋าสตางค์ของบุคคลที่ทำข้อตกลง

วิธีค้นหาและโน้มน้าวใจลูกค้า

สิ่งแรกที่คุณต้องจำไว้เมื่อเริ่มทำงานเป็นนายหน้าคือลูกค้าบางรายอาจไม่พร้อมที่จะใช้บริการของคนกลาง

สำคัญ! ในการเพิ่มผลกำไร คุณควรค้นหาลูกค้าอย่างต่อเนื่องและพัฒนาทักษะการสื่อสารกับพวกเขา

คุณสามารถค้นหาผู้ที่สามารถใช้บริการของนายหน้าได้ด้วยวิธีต่อไปนี้:

• ผ่านเพื่อน;
• การใช้นามบัตรและโบรชัวร์
• ต้องขอบคุณการลงโฆษณาในเมือง
• การใช้อินเทอร์เน็ต

หากต้องการเพิ่มจำนวนลูกค้า คุณควรใช้วิธีการข้างต้น โดยประกาศบริการของคุณอย่างต่อเนื่อง ตัวแทนสามารถออกนามบัตรได้ แต่ในบางกรณีคุณต้องทำด้วยตัวเอง ควรแจกจ่ายในสถานการณ์ใด ๆ ตามความเหมาะสม วิธีนี้ทำให้คุณสามารถเข้าถึงผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าจำนวนมากได้

ควรโพสต์โฆษณาทั้งในใจกลางเมืองและในเขตที่อยู่อาศัยซึ่งผู้คนขายอสังหาริมทรัพย์มักอาศัยอยู่ ข้อความอาจมีข้อมูลสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย รวมถึงผู้ที่ต้องการรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ

หากต้องการทำงานเป็นนายหน้าให้ประสบความสำเร็จ คุณควรรู้เคล็ดลับทั่วไปที่ได้รับจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์:

1. คุณควรเริ่มต้นด้วยการสมัครกับหน่วยงานเฉพาะทาง นี่จะเป็นการให้โอกาสในการได้รับการฝึกอบรมและได้รับโอกาสมากขึ้นในการค้นหาผู้มีโอกาสเป็นลูกค้า
2. เพื่อหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาด คุณควรปฏิบัติตามแผนการที่หน่วยงานเสนอไว้ก่อน เป็นการดีกว่าที่จะบันทึกวิธีการทำงานของคุณเองในช่วงเวลาที่ลูกค้าประจำปรากฏตัว
3. นำความรู้ทั้งหมดที่ตัวแทนที่มีประสบการณ์มอบให้ สิ่งที่ดีที่สุดที่ต้องทำคือทำให้มืออาชีพที่ประสบความสำเร็จเป็นเพื่อนของคุณ และเรียนรู้เกี่ยวกับวิธีการทำงานของเขาอยู่ตลอดเวลา
4. ขยายขีดความสามารถและความรู้ของคุณในด้านการขายอสังหาริมทรัพย์
5. ความล่าช้าและความระส่ำระสายได้รับการยกเว้นอย่างเคร่งครัด ผู้จัดการเวลาที่ดีคือนายหน้าที่ประสบความสำเร็จ
6. ก่อนการประชุม คุณจำเป็นต้องทราบคุณลักษณะของที่อยู่อาศัยและราคาของที่อยู่อาศัย เสมือนว่าเป็นอพาร์ตเมนต์ของคุณเอง
7. ในช่วงที่ไม่มีลูกค้า คุณต้องพัฒนาตัวเองอย่างต่อเนื่องด้วยการเข้าร่วมการฝึกอบรมที่ช่วยพัฒนาทักษะทางวิชาชีพของคุณ
8. เมื่อเข้าร่วมทีมใหม่ คุณควรปฏิบัติตามกฎทั้งหมดที่เพื่อนร่วมงานยอมรับ
9. สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าลูกค้าจำนวนมากจะปฏิเสธการบริการ แต่นี่ไม่ควรเป็นเหตุผลที่รบกวนประสิทธิภาพการทำงาน ดังนั้น จงพัฒนาทักษะของคุณในการจัดการกับการถูกปฏิเสธ

จะหาเงินและประสบความสำเร็จได้อย่างไร? ตอบกลับวิดีโอ

วิดีโอด้านล่างนี้ไม่เพียงมุ่งเป้าไปที่นายหน้าเท่านั้น แต่ยังน่าสนใจยิ่งกว่าที่จะนำหลักการทั่วไปของการสร้างรายได้ที่ประสบความสำเร็จมาใช้กับสาขากิจกรรมของคุณ สื่อสร้างแรงบันดาลใจทั่วไปคุณภาพสูงสื่อหนึ่งอาจมีประโยชน์มากกว่าการเปิดเผยคำถามแคบๆ จากโค้ชที่คิดว่าเป็นผู้ฝึกสอน ซึ่งมักจะไม่ใช่ผู้ฝึกสอนที่ประสบความสำเร็จ